個人再生で住宅の価値が住宅ローンの残高より高額となる場合

こんにちは。司法書士の森野です。

「個人再生で住宅の価値が住宅ローンの残高より高額となるとどうなるの？」

個人再生では、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用すれば、マイホームを残して、他の借金を減額することができるというメリットがあります。

しかし、住宅の価値が住宅ローンの残高より高額となる場合は、個人再生での返済額が高額となることがあります。

そこで、今回は、個人再生で住宅の価値が住宅ローンの残高より高額となる場合についてを説明していきます。

住宅の価値が住宅ローンの残高より高額となる場合のことをアンダーローンといいます。

逆に、住宅ローンの残高が住宅の価値より高額となる場合のことをオーバーローンといいます。

アンダーローンの場合は、住宅の価値の方が高いので資産の方が多いということになります。

それでは、アンダーローンの場合は、何が問題となるのでしょうか？

個人再生では、以下の3つの基準のうち、一番高い金額を弁済していきます。

個人再生では、破産した場合に債権者に配当される金額以上を最低限弁済しなければいけないとされています。

これを清算価値保障の原則と言います。

例えば、住宅ローン以外の借金が500万円あり、住宅ローンの残高が1,000万円で住宅の価値が1,500万円だとします。

この場合は、住宅の価値が住宅ローンの残高より500万円高いので、500万円の資産があるものとされます。

そして、１の基準（最低弁済基準）によれば、弁済額は100万円です。

しかし、個人再生では、3つの基準のうち、一番高い金額を弁済しなければいけないので、500万円を支払わなければいけません。

この場合は、住宅ローン以外の借金が減額されていないことになり、個人再生をする意味がなくなります。

上記で説明しましたが、アンダーローンの場合は、個人再生での返済額が高くなる可能性があります。

それでは、少しでも住宅の価値が上回ったら個人再生をすべきではないのでしょうか？

これについては、住宅の価値、住宅ローンの残額、住宅ローン以外の借金の総額、生活状況等から判断していくことになるでしょう。

例えば、住宅ローン以外の借金が500万円、住宅ローンの残高が1,300万円で住宅の価値が1,500万円だとします。

この場合は、住宅の価値が住宅ローンの残高より200万円高いので、200万円の資産があるものとされます。

そして、最低弁済基準によれば、弁済額は100万円です。

このケースでは、200万円を個人再生で支払っていくことになります。

つまり、元々の住宅ローン以外の借金の500万円が200万円に減額されることになります。

したがって、３年かけての200万円の支払いと住宅ローンの今まで通りの支払いができるのであれば、個人再生をするメリットがあるといえるでしょう。

アンダーローンで個人再生をするメリットがないときの対処法として、以下のような方法があります。

1. 不動産担保ローンの利用を検討する
2. 任意売却を検討する
3. 任意整理を検討する

​以下で、それぞれ説明していきます。

不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りることをいいます。

もし、借りたお金で住宅ローン以外の借金を一括返済できれば、あとは住宅ローンだけを返済していくことになります。

ただし、不動産担保ローンを利用すると、個人再生をしたときに住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用することができなくなります。

したがって、不動産担保ローンを利用する場合は、慎重に検討をする必要があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、ローン会社の許可を得て、マイホームを売却する手続きです。

アンダーローンの場合は、住宅ローンの残高より住宅の価値の方が高いので、マイホームの売却をして、住宅ローンに充てても売却代金が手元に残ります。

したがって、手元に残った売却代金を住宅ローン以外の借金の返済に充てることができます。

もし、住宅を手放してもいいということなら、この任意売却を検討することになります。

「任意整理」とは、裁判所を利用せずに、債権者と無理のない返済方法について話し合う手続きとなります。

具体的には、原則として将来の利息をカットしてもらい、今ある債務を３～５年で返済できるように交渉します。

この「任意整理」では、手続きの対象を選ぶことができます。

したがって、「任意整理」でマイホームのローン会社を除外すれば、マイホームを残したまま住宅ローン以外の借金を整理することができます。

当事務所では、任意整理、個人再生、自己破産のサポートをさせていただいております。

面談させていただいた後、お客様に最適な手続きを提案させていただき、生活の再建のサポートをさせていただきます。

まずは、お気軽にご相談ください。

また、当事務所にお越しになれない方でも出張相談を承っておりますのでご検討ください。